巴黎看房的最後一站，常不是陽台或客廳，而是公證人桌上的一句：要用誰的名字買？有人聽說 SCI 能節稅、方便傳承，便把成立公司當成必要步驟。其實 SCI 只是工具之一；真正需要先釐清的，是誰出資、誰使用、打算持有多久，以及未來如何交接。
SCI EN CLAIR
SCI 是什麼？它不是房產，也不是居留身分
SCI（société civile immobilière）是以不動產持有與管理為主要目的的民事公司。一般由至少兩名股東持有股份，再由 SCI 成為房產登記所有人；股東持有的是公司股份，而不是各自切出的一間房或一個房間。
非居民本來就可以依法國程序購買房產，成立 SCI 並不是台灣買方的資格條件，也不會因而取得法國居留權。它改變的是持有結構、治理與日後轉讓的方式，而不是移民身分。
ACHAT EN NOM PROPRE
個人名義或共同持有，往往已足夠
單一買方以個人名義購入，權利和責任最直接。夫妻、伴侶或家人共同購買時，也可採 indivision（共有）：每個人按契約載明比例擁有房產。兩種方式的設立與日常行政通常都比公司簡單。
簡單不等於草率。出資比例、貸款責任、使用權、出售決策與一方離世後的安排，都應在簽署前與公證人說清楚。跨境家庭還要把台灣與法國的婚姻財產、繼承及稅務一起放進同一張圖裡。
POURQUOI UNE SCI
SCI 真正有用的三種情境
當多位家人希望長期共同持有、需要以章程訂出決策規則，或希望逐步移轉股份而不是反覆分割房產時，SCI 可能提供較好的治理框架。它也能讓管理人、表決門檻與退出機制提前寫清楚。
但『方便傳承』不等於自動免稅。贈與股份、公司債務、估值與稅務選擇都會影響結果；出租方式若改變，尤其涉及帶家具出租或商業活動，也可能使原先設計不再合適。
LE COÛT CACHÉ
成立之後，行政與責任才真正開始
SCI 需要章程、登記、銀行及會計安排，也要留下股東決議與年度紀錄。融資機構會檢視股東、擔保與資金來源，並不會因為有公司就自動更容易貸款。
未來出售房產或股份、股東退出、公司解散，都有各自的法律與稅務後果。若只是短期持有一間度假住所，為了想像中的節稅而建立公司，管理成本可能大於實際利益。
LA BONNE MÉTHODE
先畫家庭與資金，再選持有工具
在出價前列出五件事：買方與實際出資人、房屋用途、預計持有年限、貸款來源、未來接手者。再用同一組情境比較個人持有、indivision 與 SCI，而不是先選結構再倒推理由。
蒙田麗舍的角色，是協助把房產、生活與跨境計畫放在一起，並讓法國公證人、律師、會計師與台灣顧問在正確時間介入。本文為一般資訊，不取代個案法律或稅務意見。
QUESTIONS FRÉQUENTES
出發或決定前，最常問的問題
台灣人沒有法國居留，可以成立 SCI 買房嗎？
非居民可以購買法國房產，也可在符合公司與銀行審查的前提下成為 SCI 股東；但 SCI 不會提供居留權，資金來源、稅務居住地及融資仍會被個別審查。
SCI 可以只有一位股東嗎？
一般 SCI 在成立時至少需要兩名股東。若日後股份集中於一人，應立即向法國專業人士確認補正、治理與可能解散的風險。
成立 SCI 一定比較省稅嗎？
不一定。結果取決於稅務制度、出租方式、融資、持有期間、出售或傳承安排，以及股東的跨境身分；不能把 SCI 視為通用節稅方案。
何時應該決定是否使用 SCI？
最好在簽署出價或預約契約前完成初步比較，因為後來把個人名下房產移入公司通常不是單純改名字，可能產生新的公證、登記與稅務成本。
CROSS-BORDER PROPERTY
先選對持有方式，再選房子
若您正在比較個人持有、共有或 SCI，我們可協助整理家庭目標、資金與房產用途，並與法國公證及稅務專業人士銜接。
SOURCES & FURTHER READING