許多台灣買方第一次詢問法國房產時，最先確認的是『沒有居留身分能不能買』。一般而言可以；但房屋所有權與簽證、居留權及稅務居民資格是不同制度。真正需要提早整理的，是資金來源、融資、持有架構、建物文件、稅務與繼承安排。本文說明一般流程，個案仍應交由法國公證人及相關專業人士確認。
LE PRINCIPE
可以買房，但買房不等於取得居留
法國不動產交易適用房產所在地的法國法律。非居民買方需要向公證人說明國籍、稅務居住地、婚姻制度與資金來源；這些資料會影響交易文件、持有方式與日後繼承，而不是代表台灣人不能購買。
購屋與移民是兩條制度。即使全額付款買下巴黎住宅，仍須依實際目的另行申請適合的短期或長期簽證。反過來，有法國居留也不代表銀行一定核准房貸。
ÉTAPE PAR ÉTAPE
從需求到交屋：法國買房的八個步驟
第一步先確認自住、出租、留學家庭使用或長期資產配置；第二步建立總預算；第三步由買方完成身分、資金與融資預審；第四步看屋並檢查 DPE、面積、共管規約、會議紀錄與預計工程；第五步提出書面出價。
出價被接受後，通常進入 compromis de vente 或 promesse de vente；個人住宅買方一般享有法定冷靜期。接著由公證人進行產權與行政查核、確認貸款條件與資金，再簽署 acte authentique、支付價款及相關費用並取得鑰匙。完整時程常以數月計，跨境匯款與文件驗證要預留更多時間。
- 不要在融資與附帶條件未寫清楚前倉促簽署。
- 買方可自行選擇公證人；買賣雙方各有公證人通常不會使法定公證費加倍。
- 所有付款依公證人指示匯入受監管帳戶，不向私人帳戶付款。
LE VRAI BUDGET
除了房價，還要準備哪些成本？
中古住宅的取得成本通常約為成交價的 7% 至 8%，新成屋常約 2% 至 3%；實際數字依物件、地點與交易條件計算。另需考慮仲介費是否已包含在標價、貸款費用、翻修、保險、家具、共管費與可能的建物工程。
持有期間常見項目包括 taxe foncière、共管費與維護。出租時還有租金所得申報、租金管制、DPE 出租門檻及管理成本；高額法國不動產淨值亦可能涉及 IFI。不能只以租金除以房價判斷真實報酬。
FINANCEMENT INTERNATIONAL
非居民可以向法國銀行貸款嗎？
可以提出申請，但銀行會依居住國、收入幣別、職業、負債、資產與資金來源個別評估。非居民常被要求較高自備款、更多文件與額外流動資產；條件不應在看中心儀物件後才開始了解。
常見資料包括護照、住址與稅籍證明、薪資或公司資料、報稅紀錄、銀行與投資帳戶、現有貸款，以及自備款來源。跨境贈與、公司資金或多層帳戶轉移尤其要提前說明，讓銀行與公證人完成反洗錢查核。
DUE DILIGENCE
巴黎老公寓，最容易忽略什麼？
精修室內不等於建物狀況良好。應閱讀 copropriété 最近數年的會議紀錄、已表決與未來可能工程、公共區域維護、屋頂與外牆、電梯、供暖、管線、地下室與保險紀錄。DPE 評級會影響舒適度、整修與未來出租。
面積要確認 Loi Carrez，增建、合併、夾層或用途變更要核對合法性。若計畫短租，不能把平台上的收入直接套用；巴黎對主要住宅與非主要住宅的短租規範不同，共管規約也可能限制。
STRUCTURE & SUCCESSION
用個人名義還是 SCI？先談目的，再選架構
SCI 不是所有外國買方的標準答案。它可能有助於多人持有與傳承治理，但也帶來設立、會計、稅務與退出複雜度。以個人、共同持有或公司持有，應依家庭關係、資金來源、出租方式與長期移轉計畫判斷。
跨境家庭還要同時考慮法國與居住地的所得稅、遺產與贈與規則，以及婚姻財產制度。最理想的時間點是在出價前完成初步架構討論，而不是簽約後才補救。
QUESTIONS FRÉQUENTES
出發或決定前，最常問的問題
台灣人買法國房產需要先有居留證嗎？
一般購買住宅並不以先取得法國居留證為必要條件；但買房不會自動賦予簽證或居留權，長期停留仍須另依目的申請。
在法國買房一定要找公證人嗎？
不動產正式買賣契約必須由公證人辦理。公證人會核驗當事人、產權、物件與交易文件，並處理登記與相關款項。
需要付多少公證相關取得費用？
官方資料顯示，中古住宅整體取得成本常約 7% 至 8%，新成屋常約 2% 至 3%；應以公證人的個案試算為準。這筆費用大部分並非公證人的純報酬，而包含稅費與代墊支出。
買房後可以直接申請法國永久居留嗎？
不可以把購屋視為直接取得永久居留的方案。居留依工作、創業、家庭、學業或其他法定途徑審查，與房產所有權分開。
人在台灣，可以遠端完成交易嗎？
部分程序可透過公證授權、視訊或電子簽署處理，但身分驗證、授權形式、銀行與公證人的要求須個案確認。應預留文件翻譯、認證與跨境匯款時間。
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先把巴黎生活藍圖說清楚，再開始找房。
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