在巴黎買下一間老公寓，真正影響持有方式的往往藏在售價之外。截至 2026 年 8 月，租金管制、DPE 能源評級的出租門檻，以及主要住宅觀光短租的 90 天上限，都可能改變現金流、整修預算與未來出租安排。
ENCADREMENT DES LOYERS
租金不是由房東自由決定
巴黎自 2019 年起實施住宅租金管制。適用的主要住宅租約，基礎租金原則上不得高於依街區、空屋或家具出租、房間數及建築年代所計算的 loyer de référence majoré。
少數具有特殊位置或舒適條件的物件可能主張 complément de loyer，但不能把它視為任意加價工具。對買方而言，合理租金試算應在出價之前完成。
DPE
能源評級正在改變老公寓的持有邏輯
法國政府規定，自 2025 年 1 月 1 日起，DPE 為 G 級的住宅原則上不得新出租、續約或默示延長；F 級與 E 級門檻預計分別於 2028、2034 年生效。
對巴黎老公寓而言，窗戶、供暖、通風、屋頂與外牆工程常受到 copropriété 和歷史建築條件影響。低評級可能是議價理由，也可能意味著跨住戶協調、工程時程與資本支出。
- 先確認 DPE 日期與報告版本。
- 索取 copropriété 會議紀錄與未來工程計畫。
- 不要只以裝潢外觀推估能源表現。
MEUBLÉS TOURISTIQUES
短租收益想像，需要先回到合法用途
巴黎自 2025 年起，主要住宅作為觀光家具短租的年度上限由 120 天降至 90 天，並需依規定登記。非主要住宅涉及更嚴格的使用變更與授權要求。
因此，不能把觀光平台上的單晚價格直接乘以全年入住率。真正的判斷應包含用途、登記、共管規約、稅務與營運成本。
NOTRE REGARD
這些政策如何影響買方與租客？
租客應核對租約上的參考租金、DPE 與費用；自住買方應把舒適度和未來工程放在投報率之前；投資買方則需要以合法長租情境作為基準模型。
蒙田麗舍的角色不是用一個數字替所有人下結論，而是把政策、建物與生活計畫放進同一張決策圖。本文為一般資訊，實際交易、稅務與租賃安排應由法國合格專業人士依個案確認。
SOURCES & FURTHER READING